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Les fonds immobiliers face au big bang du marché locatif

Publié le 11 janv. 2021 à 15:44

Confinements, fermetures administratives, généralisation du télétravail… La tempête provoquée par la crise sanitaire donne des sueurs froides aux gestionnaires d’actifs immobiliers. « On va passer par une phase de marché locatif difficile, en ligne avec la conjoncture économique », prédit Marc Bertrand, directeur général d’ Amundi Immobilier, le numéro un du marché en France avec 40 milliards d’euros d’actifs. Engie a récemment frappé les esprits en renonçant à louer deux des six bâtiments de son futur siège prévu pour accueillir 10.000 personnes à la Garenne-Colombes, dans les Hauts-de-Seine.

Avant même la contraction du marché locatif, les investisseurs ont perdu l’an dernier à une partie de leurs revenus. « Nous estimons à -5 % la baisse des loyers encaissés sur le marché institutionnel du bureau en France en 2020 et à -2,5 % la baisse en 2021, du fait de l’application de l’indice ILAT [loyers des activités tertiaires, NDLR] », indique David Simon, membre de la direction d’AG2R La Mondiale. De leur côté, les produits non cotés , distribués essentiellement auprès des épargnants ( SCPI , OPCI…), ont déjà abandonné« environ 100 millions d’euros » de loyers, reportés ou annulés, soit de 5 à 10 % de leurs recettes annuelles, selon l’Aspim, le lobby de la profession. Après les tâtonnements du printemps, les bailleurs qui ont renoncé au loyer de novembre des commerces et PME contraints de fermer ont droit à un crédit d’impôt de 50 %. La plupart des gestes consentis ne sont pas gratuits pour les locataires. Les investisseurs exigent par exemple un an de bail en plus contre un mois de franchise de loyer.

Distribution de réserves

Mais cela ne suffit pas à lever les inquiétudes. Les fonds immobiliers cotés agréés en France, qui investissent notamment dans des foncières sanctionnées en Bourse, ont vu leur performance moyenne plonger à -10,58 % l’an dernier, contre +21,89 % en 2019, selon Morningstar. Pour les fonds non cotés, qui n’ont pas encore publié leur performance du quatrième trimestre, l’Aspim se veut sereine. « Ce marché, sain au début de la crise du Covid-19, sera affecté, mais raisonnablement, par la crise, assure son président Jean-Marc Coly. La diversification sectorielle et géographique des fonds devrait leur permettre de maintenir une bonne performance en termes de distribution et de liquidité. Les produits très spécialisés dans l’hôtellerie ou le commerce pourraient, en revanche, traverser une période plus difficile. »

Les SCPI d’Amundi vont distribuer entre 90 % et 100 % de ce qui était prévu en 2020. Chez Primonial REIM, devraient servir entre 4,5 % et 5,5 %, au-dessus de la moyenne du marché. Seul le produit Patrimmo Commerce fera moins bien.

Pour soutenir leur performance, la plupart des gérants vont puiser dans les réserves des fonds (report à nouveau et plus-value des années précédentes). Sofidy a ainsi abaissé la rémunération de son fonds phare diversifié Immorente de 4,64 % à 4,31 %, mais maintenu à 2,95 % celle d’Immorente 2, un petit véhicule pourtant 100 % commerces. « Nous distribuons moins de 70 % du résultat de ce produit de capitalisation qui réinvestit une partie de ses bénéfices », précise Jean-Marc Peter, le patron de la filiale immobilière de Tikehau.

Si le millésime 2020 semble sauvé, « la situation sera plus difficile dans dix-huit mois pour certaines SCPI grand public qui ont eu des politiques agressives, dans le commerce notamment, en étant moins regardantes sur l’emplacement et la qualité des locataires, prévient José Zaraya, le président d’Eternam, branche immobilière de Cyrus Conseil. Certaines servaient jusqu’à 6-7 % par an, avec un endettement élevé ».

Source : les echos

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